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農地如何轉成建地?蓋農舍前必知的台灣法規

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你想把農地轉建地,卻不知道應該從何下手嗎?今天homify將為大家提供農地變更為建地的基本知識,當中包括你必須要知道的台灣法規,例如市政府對於建築物的規定、符合農地轉建地的條件、申請程序以及最新的注意事項。假如你不想要誤觸法令的話,記得先做好功課唷!

農地規定:

一、被道路、水溝、建地、學校等所包圍的農地,可變更的面積約363坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需,將可放寬到400坪以下。

二、農地的地形凹入周圍建地內,凹入缺口未超過20公尺,則可變更的面積約363坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需,將可放寬到400坪以下。 

三、雖然不符合以上條件,但是農地上有老舊建物者,仍有可變更為建地的適用,只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準,若有相關證明文件,最多可增加百分之四十。

四、農地變更作為其它特殊用地的方案,須經專案核准。如變更為幼稚園、安養院、遊憩用地、寺廟用地、丁種工業用地、納骨塔等。

​建築物規定:

依照內政部營建署《都市計畫法臺灣省施行細則》第三十條,農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地,或已建築供居住使用之合法建築物基地者,其建築物及使用,應依下列規定辦理:

一、建築物簷高不得超過十四公尺,並以四層為限,建蔽率不得大於百分之六十,容積率不得大於百分之一百八十。 

二、土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外,不得違反農業區有關土地使用分區之規定。 

三、原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者,得就地修建。但改建、增建或拆除後新建,不得違反第一款之規定。 如果你對建蔽率或容積率有疑問,歡迎繼續參閱:自地自建必知關鍵:「建蔽率」與「容積率」?

​申請程序:

首先你應該到農地所屬的地政事務所申請變更地目,農地可能需要進行分割,劃分出來、用作興建住宅的土地部分需申請轉為「建地」。

依照農地所在的地理位置,你有可能需要送審其他文件,包括環境影響評估和水土保持計劃。 接下來地政人員會到農地現場勘驗,確認一切符合標準無違規後將會發出許可證。 一般而言,整個申請過程需時約為1.5-2年,實際情況依個別案例而定。

​其他注意事項:

為了避免建商申請變更用地許可後卻遲遲不開發土地,營建署於2016年通過《非都市土地使用管制規則》修正案,新增「限期開發」規定。修訂的內容包括:未來開發單位申請將農地變更為建地後,須於10年內完成開發,有特殊理由可以准延長5年。營建署又指,遭撤銷的建地需回復農地,而建商或開發單位不得再在土地上興建建築物,如有蓋一半的建築仍須拆除,否則可罰6萬到30萬罰鍰。

另外政府為了避免建商將農地化整為零,變更為建地來興建住宅出售,導致農地資源被濫用,因此內政部已提出以下的修法及改進措施(2018年2月21日):

一、研修「非都市土地使用管制規則」,限制「農」變「建」申請人土地取得及戶籍登記時間,均應滿5年,以避免農地資源遭到變相濫用。

二、限制興建住宅滿5年始得移轉,以杜絕短期承受轉讓。 

三、禁止變更起造人,以杜絕農地炒作。 

四、組成聯合稽查小組,逐年清查「農」變「建」違規使用情形。 

五、限縮「農」變「建」住宅經營民宿之資格。 

六、強化「農」變「建」地區道路系統之申請條件,及雨污水分流管理規劃等。 由於農地轉建地當中涉及不少法律問題以及專業知識,因此請務必在申請之前查詢當地的建築公司或者工程顧問公司,以獲得最新、最準確的資訊。

延伸閱讀: 興建農舍:-7-個自有農地自建農舍的絕佳範例

你也想申請農地轉建地嗎?歡迎先跟我們的專業建築師聊聊喔!
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