頂樓加建合法嗎?6個關於頂樓設計的必知事項

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頂樓加建合法嗎?6個關於頂樓設計的必知事項

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 露臺 by 遊友建築工房,
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頂加公寓的價格總是會比一般的住宅高,因為這種住宅多了一個戶外空間可以使用。然而,台灣有制定法規來管理頂樓加蓋,如果不小心的話很容易會觸犯法例。

今天homify要來告訴大家頂樓加蓋相關法規有哪些,並且提供必知重點與設計範例。

頂樓加蓋算違法嗎?

根據營運處署所提供的文件,違建的定義如下:

「屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份,凡在頂樓建築面積1 / 8之法定範圍內均屬合法建物,只要超過此範圍即違法。到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖,按圖查對,凡圖上所無之建物,即屬違建。」

簡單來說,如果頂樓的建築物的面積大於法定範圍的1/8,或者是建築物不在地政事務所的「建物或附屬建物測量成果圖」上,即屬於違例建築,必須依法規立刻進行拆卸或者緩拆。

什麼是合法違建?

根據臺北市違章建築處理規則第一章第四條,違建有分兩種:

一 新違建:指民國八十四年一月一日以後新產生之違建。

二 既存違建:指民國五十三年一月一日以後至民國八十三年十二月三十一日以前已存在之違建。

以臺北市為例,新違建一律需即報即拆。但如果是84年以前即存在的老舊違建,則是列入緩拆或免拆,這些建築因而被稱為「合法違建」或「萬年違建」。可是嚴格上「合法違建」並不是一個正確的用詞,因為在法律上並無所謂的「合法違建」。

​違建的各項處理

依據違建物的性質和相關的情況,處理違建物的方式有4種 :

(1)即時強制拆除:對於避免危害公共安全之虞,且依法無法補照或有構成違法之虞的施工中的新建物,採取即時、強制性拆除的措施。

(2)查報拆除:指違反法令或建築法規自行搭建的建物部分,應予舉報並安排拆除。

(3)拍照列管:指違法情節較輕微,得列入分期分類程序處理的違建物,先予以拍照存證,並繪製現況略圖建檔追蹤,暫時免予查報處分。

(4)免予查報:違法情節最輕微,尚未達到新違建取締的要件,先予以拍照存證,免予查報處分。

以既存違建為例,一般會被納入拍照列管或免予查報的類別。雖然我們不一定需要把它即時拆掉,可是這並不代表說日後沒有拆除的必要。

​如果要把頂樓加蓋物拆除,我應該要怎麼樣處理遺留物呢?

根據內政部的指引,我們可以這樣子處理拆卸違建後的遺留物:

(一)室內敷設各項建築物設備:違建人未遷移則併同拆除。 

(二)違章建築室內存放之物品: 1、由所有人、使用人或管理人自行負責遷移,拆除時還未遷移者,視同廢棄物處理。又該存放物品。 2、如具相當價值,可估價拍賣,以其所得納入公庫或贈與慈善機關。 

(三)違章建築拆除後之遺留物: 1、由違章建築所有人、使用人或管理人依限自行清除,逾期不清除者,視同廢棄物處理。 2、如不依規定清除,由地方環保主管機關代為清除,並向其所有人、使用人或管理人收取必要費用。

​既然無法進行頂樓加蓋,我可以怎麼樣利用頂樓露臺的空間?

雖然在84年1月1日後的頂樓加蓋屬於違建,並且要即報即拆,大家也不想浪費掉頂樓露臺的空間吧?

其實,只要露臺的建築物面積沒有超過地方政府的法律規定,我們還是可以有限度地美化頂樓的露臺。比如說,我們可以參考這個台灣設計師的作品看看。

設計師先以戶外木板來鋪設地板,並且在上面鋪上一塊防水、防蟲又耐用的人造草皮,並擺放一些戶外傢俱。另外,牆邊的位置則擺滿了大大小小的花盆。這樣子簡單的設計既能夠好好地利用空間,同時亦不會違法。

另外,你也可以在露臺擺上一張吊籃椅,並且以各種植物來妝點空間,這樣子你就能擁有一個私人小天地。

還有什麼與頂樓設計相關的注意事項呢?

除了最重要的法規外,大家也不要忘了頂樓隔熱的重要性。如果大家忽略了頂樓隔熱這一步,熱力就會直接從經暴曬的頂樓直接傳導到下面的樓層,這樣子家裡就要長期開冷氣或者我們要飽後熱氣的煎熬。

一般而言,最簡單直接的方法就是在頂樓上隔熱漆。

隔熱漆的功能在於阻隔熱幅射,因為油漆裏頭含有一些能夠有效反射紅外線的物料,最常見的例子有氟碳隔熱烤漆。這些油漆一般都是以白色為主,全是因為淺色的吸熱能力較深色低。另外,市面上有一些隔熱漆更含有陶瓷微粒,有效破壞熱能的傳遞路徑,因此有多一重隔熱效果。

隔熱漆的好處在於施作容易,只要選對了油漆,基本上自己動手DIY也可以。而且,隔熱漆的價格不算太高,因此是一種經濟實惠的隔熱材料。

除了隔熱漆以外,鋪設隔熱磚、擺放遮光網或者是安裝太陽能板都是可行的隔熱方法,如果有興趣的話,大家可以直接跟專家們聊聊喔。

延伸閱讀:
八里園藝師的美麗作品:頂樓露臺造景

在購買頂加公寓之前,記得查問清楚到底頂樓有沒有違建喔!
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